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倪鵬飛:房貸緣何收緊“錢袋子”

——華夏徽商聯盟高峰論壇演講嘉賓

發布時間:2017-03-17 15:08:38文章來源:每日經濟新聞責任編輯:張青
隨著調控政策的持續深入,北京等地樓市春節后持續出現成交量同比下跌情況,無論是新房市場還是二手房市場,2月上旬成交量均同比出現較大幅度下跌。業內認為,北京房價目前已出現區域性松動跡象,隨著交易量的持續下挫,房價將迎來回落。 據中國社科院財經戰略研究院發布的《2017年…

  “個人住房貸款利率不低于基準利率的0.9倍”“首套房貸利率由原來的8.5折上調至9折”……春節剛過,京滬廣杭等國內一二線城市陸續上調房貸利率,市場預測,將有更多熱點城市跟進。數據顯示,今年1月全國首套房貸款平均利率環比微漲0.01%。此輪房貸調整究竟是給去年以來的“購房熱”降溫,還是為了驅趕市場資金盡快“脫虛向實”?記者就此采訪了中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛。

  

 

  中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任 倪鵬飛

  記者:近日,天津、廣州、青島等城市相繼出臺了房貸收緊措施。此輪房貸收緊的原因及目的是什么?

  倪鵬飛:近年來,由于城市發展、公共服務、人口流動和土地供給等差異,加上在此基礎上市場預期的強化,房地產市場呈現日益加劇的分化趨勢。三、四線及以下城市庫存積壓嚴重,一、二線熱點城市需求火爆但供給不足。為此,中央提出房地產調控“分城施策”方針,但是地方和部門在執行過程中存在偏差。金融機構出于營利性和安全性等目標考量,偏好向一、二線城市房地產市場通過利率優惠,下調首付等方式提供成本更低、杠桿更高的資金,甚至不惜利用監管漏洞讓大量資金繞道違規進入房地產市場。相對寬松的房貸助推了去年一、二線熱點城市樓市過熱和房價泡沫的產生,因此有必要通過收緊房貸、提高資金成本的方式為樓市降溫。

  總體上,此輪房貸收緊就是要落實中央經濟工作會議提出的“房子是用來住的”定位,服務“既抑制房地產泡沫,又防止出現大起大落”的調控目標,讓房貸及相關資金的成本和杠桿回歸合理水平,解決過去金融機構對一、二線城市過于寬松的信貸問題,使炒房在成本和杠桿方面受到約束和限制,讓住房消費需求得到合理的支持,同時也引導更多的資金回歸實體經濟,服務實體經濟。

  記者:房貸收緊會給未來的房地產市場,比如房價、成交量、市場預期等方面帶來哪些影響?有人認為,隨著房貸收緊以及房產稅的到來,熱門城市的房地產市場將迎來拐點,您對此如何看待?

  倪鵬飛:資金無疑是限制潛在需求的有效工具。此輪房貸變化會對熱點城市的房地產需求產生顯著影響。基于成本考慮和條件限制,不合理的樓市消費會減少,加上其他措施的作用,房地產投資與投機行為也將下降。預計受房貸和資金面收緊影響,未來一段時間的房地產成交量會出現較為明顯的下降,房價將逐步趨穩,市場預期會更加冷靜,購房者或許會進入觀望狀態。

  目前熱點城市的炒房行為放大了樓市虛假需求,導致房價虛高,通過收緊資金和開征房產稅等措施將擠出泡沫和抑制炒房。但由于人口持續流入而帶動的真實消費支撐,一、二線熱點城市不會立即出現長期拐點。但對于那些炒房嚴重,后續人口流入和購買力有限而難以接盤的城市,可能意味著房價長期拐點的到來。

  記者:您對未來一年乃至更長時期的房地產市場運行趨勢作何判斷?

  倪鵬飛:黨中央對房地產市場問題高度重視,不僅明確了住房的定位,確定了樓市調控目標,而且作出了構建長效機制的決定。我判斷,未來一年房地產市場將呈現平穩調整態勢:銷售量明顯下降,價格平穩或略有下降,投資將保持3%左右的增長。當然,不同層級的城市仍將呈分化態勢。

  由于我國正處于城鎮化加速進程中,而且城市集群化和大型化趨勢還在加強。盡管在一些三、四線及小城市長期面臨人口流失和去庫存的壓力,但一、二線城市,以及區域城市群內中心城市周邊的中小城市與小城鎮,由于人口流入、住房消費需求旺盛,預計未來仍將有一輪房地產復蘇和回暖周期。

  記者:準備買房的老百姓該如何應對此次房貸收緊?您有何建議?

  倪鵬飛:消費者要根據家庭狀況、發展規劃和家庭支出的輕重緩急合理規劃解決住房消費問題。由于資金收緊將導致購房成本增加和信貸額度受限,我建議購房家庭應該考慮適當縮小購房面積和檔次,讓消費處在可承受的合理水平,避免貪大求高。目前市場仍處在供需博弈的膠著期,房貸成本增加將間接改善租賃市場供給條件,因此先租后買、持幣觀望也不失為一種務實之選。

  【嘉賓小介】

  倪鵬飛,中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任,中國社會科學院財經戰略研究院院長助理,城市與房地產研究室主任,研究員,博士生導師。

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